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1、业主强占他人车位处理
一天夜里10点左右，某小区地下车库值班护卫员报告X号楼的一位业主，只购买了一个车位，却在车库停了两辆车。护卫员劝其将未购车位的车开走，但业主对护卫员不予理睬，将车子锁好后扬长而去。无奈，护卫员只好求助楼间护卫员使用对讲系统同其联系，要求其将车子开出车库。业主对护卫员的行动先是采取了不接对讲的方式，后来对护卫员进行漫骂，甚至扬言谁再打他家的对讲，就用开水倒下来烫谁。 了解到这些情况后，办公室值班人员当即同业主联系，得到他的同意后，登门拜访。首先对护卫员反复打对讲影响业主生活道歉（有时候有理也要先说自己的不是，给足对方面子和台阶，为双方的进一步交流创造了条件），然后向他说明车库内的大多数车位已售出，一个车位只允许停放一辆车，如果占用别人车位，别的业主就会有意见。接着，又特别指出这样事情多了，大家互相效仿，总有一天他自己的车位也会被别人占用的。看到他不断点头，值班人员趁热打铁，建议他再租个车位来从根本上解决泊车问题（帮助主业解决停车问题，不仅着眼一时一事，而且争取一劳永逸，这样去做工作就更有效率）。他听了这番话，觉得入情入理，便提出要求，让值班人员替他找一个空位租下来。值班人员自是满口答应。 第二天一早，管理人员就同他联系，告诉他车位已找好，请他抓紧到办公室来办理。果然，他没有食言，当天下午便来到办公室，顺利地办理了租位手续。 总结：以其人之道还治其人之身，是古人总结出来的一种处事哲学。纠正某些违章行为，亦不妨用用这一办法。当然我们这里讲的“治”，没有鼓励以错制错的意思。而是说用语言创造一种客户本身受违章困扰的情境，使之“己所不欲、勿施于人”。
2、关于高空抛物砸坏奔驰汽车的经过及处理办法
某晚21:50，停放在某花园B座楼下露天车场的奔驰汽车被高空抛下的打印机砸坏车门、车窗及车顶，同时抛下的还有折叠式靠背椅、电脑音箱、镜子、小件装饰物等。管理处护卫员闻讯后，迅速赶到现场并打电话报告给管理处经理。管理处经理立即奔赴事发现场，作出如下反应：
1、立即用警示胶带保护现场，并派专人管理现场，疏散围观人群。
2、迅速成立突发事件处理小组并分工：客户服务中心通知车主；技工班安装工程灯协助拍照取证，验证被抛下来的物品种类；护卫主管负责报案到园岭派出所，并在楼下负责接待派出所民警；管理处经理和工程主管分带两名护卫员组成走访小组走访B座A型房未装防盗网的住户及上下层业主，录取所闻所见情况，收集证据。
3、将所有情况进行汇总，确立嫌疑人，口头报告给上级领导。
4、22:40，民警来到现场，管理处将分析情况做了汇报，强调被抛物品的共性是办公用品的整体性，根据管理处第一手掌握的资料，民警进入B27A调查取证并录取证词。民警在该户业主家的电脑旁的窗台上，发现一约2cm见方的透明塑料防护罩并照相。
5、将调查结果及过程报告分公司领导，并将现场证物收集保存。
6、当天晚上，管理处就调查结果进行分析验证，发现民警在B27A窗台所取得防护罩的裂痕同现场证物C40打印机上的裂痕完全吻合，确认为一个整体，结合当晚走访结果，从而确认该打印机系B27A业主所有并因业主与其家人吵架而被抛下，导致车辆被损（已通知车主对车辆进行维修并告之结果）。
7、第二日，车主修理车辆，维修费用元。管理处于4月7日同B座27A业主取得联系，告之事件结果及将要采取的处理意见，该业主拒不承认。该高空抛物事件，小区内业主为之深恶痛绝，为管理处开展调查并取得第一手资料奠定了良好的群众基础。业主在不同的场合都对此行为表示了不满。当管理处人员对现场保护并拍照取证的时候，B27A业主陈琳小姐来到现场，言楼上可能有人打架，很吵人。管理处将调查结果告之当事人后，车主认为，车是放在管理处所负责管理的公共区域被损坏，管理处应履行管理责任，承担损失赔偿事宜，并表示可以协助管理向责任人追讨。B27A业主认为，她们没有往楼下丢任何东西，如果派出所或是管理处一定要认为是她们所为，可以采取任何一种正常的方式来解决。并对管理处人员、派出所人员、车主因调查而进户（已征得对方同意）一事深表不满。
B27A高空抛物行为直接导致B28H业主的财产受损，两户业主成为此财产侵权法律关系的主体。管理处做为公共区域责任管理人，也将进入该侵权法律关系的主体。鉴于此，管理处制定了相应的处理办法：上策，将民警所提供的证据向事件双方出示，取得双方当事人的认同，主动履行赔偿和认可赔偿，争取在小范围内将事件处理，兼顾管理处长期和短期工作开展的顺利性。其次，争取派出所在管辖范围内将此事就地解决。依据刑法的有关规定，当财产侵权额度超过一万元的时候，公安部门可以立案并就以刑侦结果为依据，以听证会的形式解决争议。尽量争取派出所出面，将此事迅速处理。再次，出具证明，由保险公司先行赔付，再提供证据，协助保险公司代位起诉，追究侵权责任人的侵权责任。此法缺点是只能赔付标的额的80％，不能全额赔付，差额部分可能要由管理处承担，而管理处没有承担此责任的义务。下策，告之被侵权业主B28H，管理处不承担此次侵权的赔偿责任，但可以协助将侵权人B27A诉至法院，并愿意在此过程中以证人的身份出现，并提供派出所出示的证据，使该事件能尽早解决。此法的缺点是，管理处有可能被作为第二被告出现在被告席，对于不明真相的传媒来说，有被歪曲报道的公众风险，公司在对外形象上有受损的可能。
3、外人到小区讨债寻仇处理
大厦曾发生过这样一件事：有两位住户因在外欠债而结怨与人，债主先后以正当访客身份到大厦内讨债寻仇，其中一位住户有房间门上还被人用红色油漆写上了“***先生欠债还钱”几个大字，一时闹的周围邻居人惊惶惶。
针对这种情况，管理处及时召集护卫员会议，研究部署并采取了一系列新的安全措施：要求大堂护卫员加强与重点住户的沟通，更全面的了解和掌握有关情况；住户一旦提供“不受欢迎人员”的名单严格控制其进入大厦；劝说登门讨债的债主择地与住户协商，或者通过法律途径解决经济纠纷；发现债主情绪过激而难以控制其进入大厦；劝说登门讨债的债主择地与住户协商，迅速寻求公安人员的帮助；动员屡有债主一门讨债寻仇的住户暂时异地居住，避免发生意外……
采取了这些措施之后，债主上门付债寻仇的事件得到了有效的控制，整个大厦又恢复了往日祥和的气氛。
[总结]：
小区的安全保卫工作看上去似乎平常，但出一点纰漏就可能酿成无法弥补的大错、大祸。一砸自已的饭碗。二砸企业的牌子。所以一定要事事、时时、处处小心谨慎，小题大做。
此案例成功之处在于管理处不简单的就事论事，不头痛医生，脚痛医脚，而时把可能发生问题或漏洞的地方，都分析到并采取相应的对策，防范于未然。
4、搬出物品遇假业主的处理
只见访客来到A5栋某单元门前,为首先竟掏出锁匙径直打开了单元门,班长当即上前予以制止,据访客讲;该房业主欠他们钱,愿用房间内的物品做抵债,锁匙是该业主给的。
为保护业主的利益和安全，管理处马上根据业主资料打电话求证。该业主一听连忙叫管理处先给予财产保护，随即急匆匆从外面赶回。待双方一见面，来访的债主傻了眼，连说此业主非彼业主。
原来，该业主已将此记房连家私整套出租，而且还嫌在管理处办理出租登记手续麻烦，谎称租租户是自已的表弟从而逃避房屋出租管理规定。结果租户在外面欠人钱款，用房屋内的家私低债后一走了之，自已无端背了黑锅。管理处当即证实在场的才是真正的业主。而该业主也再三强调欠钱的是租户，无权处理秀尺度间内的一切物品。最后债主在管理处的劝阻之下只好悻然的走了。74
[总结]：
类似的事情海丽管理处也发生过：几个人要搬东西外出，又拿不出业主的授权。管理处主任就要求他们找业主来或由业主亲自打电话证实后才能放行，不一会，就有一个称是业主的打来电话，说是自已同意搬出的。请管理处给予关照。管理处主任并没有轻信，说即然你是业主，请报出自已的身份证号码，对方却吱吱唔唔无以应答，可见是刚才搬东西的同伙假冒业主来行骗。
所以说：物业管理工作，就是要有责任心，对不正常的现象脑子里要多划几个问号，要敢于怀疑一切。只要我们真心的为业主着想,从保障业主利益的目的出发,相信大多数业主是愿意支持和配合我们工作的。
从此案例同时看出，业主资料是否齐全、有无及时更新，出租登记手续是否完善是一项极为重要工作，如果当时没有业主的电话，那事情就复杂了。
